45家开发商抢一块地，北京土拍市场的热与冷

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(资料图)

严重的市场分化，带来了“二八效应”，20%的新房卖得好，80%的新房卖不动。

记者丨王寅浩

还没从昌平朱辛庄的热度中回过神来，北京土拍市场再创新高。6月1日，北京有四宗宅地进行现场竞价，顺义后沙峪时隔多年重回高光时刻。顺义新城19-69地块共吸引45家企业参与竞拍，热度超过今年3月的“朱辛庄大战”。顺义新城6001地块也有36家企业报名参与，最终两宗地块都触及“双上限”，以现场摇号来确定归属。与之相对应的，石景山衙门口713地块就没那么热闹，仅中海新城一家报名，最终以底价摘得。经过一下午实力与运气的比拼，四宗宅地总成交金额约95.17亿元。

后沙峪重回高光时刻

此次北京土拍表现“未拍先火”，顺义后沙峪两宗地块最为吸睛，继昌平朱辛庄0028地块后，再现“未拍先到顶”的宅地，两宗地块在线上报价环节就触发竞价上限。两宗地块同属于一片区，均位于六环内后沙峪板块，顺义新城6001地块位于地铁后沙峪站南侧，而顺义新城19-69地块则向西1公里。

顺义新城19-69地块最为热门，共吸引了45家企业报名参与。该地块出让建设用地面积约3.2万平方米，规划建设用地面积约5.68万平方米，起始价14.4亿元。从地块自身素质上看，地块规模相对较小，容积率1.8，总价15亿元左右相对报名门槛不高，并且地块设置最高限价约在16.6亿元，可以满足众多中小房企参与报名。

值得一提的是，上述地块民营企业参与主体将近20家，成为近三年来民营企业参与最积极的地块。最终地块触及“双上限”，被福建雄旺“摇中”，以16.56亿元+1.2万平方米现房销售面积斩获。

对于福建雄旺的名字，北京市场还比较陌生，事实上福建雄旺确属“新人”。天眼查显示，福建雄旺房地产开发有限公司成立于2022年11月7日，到现在还不足一年时间，全资控股母公司福建雄旺投资有限公司才仅有两名员工。对此，当天土拍现场也有观点猜测福建雄旺可能是哪个大房企的“马甲”，北京商报记者按照天眼查留的联系方式希望进一步了解，但截至发稿未能取得联系。

另外一宗顺义新城第20街区6001地块热度同样不低，有36家企业报名参与。该地块用地面积约3.4万平方米，建筑规模约6.14万平方米，容积率也是1.8。最终，同样依靠摇号确定归属，中能建成为那个幸运儿，以17.3075亿元+1.3万平方米现房销售面积竞得。

顺义后沙峪两宗地块之所以“亮眼”，也是因为利润空间充足，低密度、低总价、高利润是吸引房企参与竞拍的主要原因，这也是福建雄旺一个楼市新兵摇号摘得备受质疑的原因。

中指研究院高级分析师张晓飞指出，两宗地块的期房指导价为5.8万元/平方米、现房指导价为6万元/平方米，最终房地价差在3万元左右，利润空间充足，能够满足开发企业的腾挪。另外，顺义新城街区临近首都机场，周边多为低密小区，居住环境较为舒适，项目去化可靠；并且拿地之后，共同参与摇号企业可以组成联合体共同开发，对后续开发奠定了合作基础。

外地、外行企业跃跃欲试

摇号主旋律下，外地企业进京潮愈演愈烈，甚至外行企业也来“碰运气”。可以看到，此次参与企业中出现了许多陌生面孔，例如皋市润皋、山西保景顺、山西星河、江苏师山、海门海泰、阳明尚兴、同泰日方，连做防水起家的东方雨虹也来“试手气”了。

值得一提的是，参与者也有一些“临时上轿”的角色，如阳明尚兴是2023年3月15日注册成立的，山西保景顺是2023年5月6日才注册成立的，甚至晚于所参与顺义新城19-69地块的挂牌时间。

中指研究院土地市场研究负责人张凯指出，房企当前投资逻辑严重趋同，导致核心城市土拍摇号中签率不断走低，为获取地块，房企不得不广泛参与土拍，甚至动用“马甲”，进一步推高摇号难度。部分下游企业亦积极参与土拍摇号，以期拿地后在后续与甲方的合作当中增添谈判筹码。

“马甲”混入之外，也确有诸多新客参与到北京土拍市场，诸如越秀、上海大华等，“生面孔”扎堆进京抢地，凸显房企对北京市场的看好情绪。

此外，也有房企是为了“补货”的，例如久未在京拿地的万科今年以来第二次参与到地块竞拍。

“良好的营商环境增强了在京有开发经验房企持续深耕的信心，也不断吸引更多外地房企来京布局。”在北京链家研究院分析师岳微看来，当前北京土地市场供应机制向着更灵活、更公开、更市场化的方向调整。其中，北京创新实践的“拟出让宅地清单公示、土地推介会、预申请制度、保证金激活转正式挂牌”等举措助力房企提前获取土地信息、合理决策，消除了“信息不对称”带来的影响，直接提振企业拿地信心。

另有业内分析师告诉北京商报记者，目前各大房企都处于求“生存”阶段，一线城市楼市复苏相对较快，经济、人口、产业等基本面，也决定住房需求的支撑力度，把握“安全”是当下房企们的共识。“如今三四线城市房地产市场低迷，导致各大房企的投资转向一二线城市，甚至是一二线城市的优质地块才敢出手。”

优质地块的带动功能

面对如此火爆的土拍市场，也不免有“看涨”的声音，土拍市场情绪会带动北京新房市场走高？

中指研究院数据显示，2023年5月北京新建商品住宅成交规模约60万平方米，环比下降约三成。一方面，由于购房者观望情绪增加，看房量、转化率均出现下滑；另一方面，“五一”假期居民外出旅游，导致成交环比下降。供应方面，5月北京新建商品住宅供应面积约14万方，环比增长约10%。价格方面，5月北京新建住宅价格环比上涨0.04%，涨幅较上月扩大0.01个百分点，同比上涨0.65%。

从目前购房客群来看，改善客群仍是市场主力，由于近期二手房市场成交乏力，导致新房置换动能减弱，仅区位优势明显、配套完善的改善项目去化相对较好。刚需盘分化亦明显，昌平、房山、顺义核心片区项目才相对去化较好。

严重的市场分化，也带来“二八效应”——20%的新房项目卖得好，80%的新房项目卖不动，“冷热不均”是整个北京新房市场最真实的写照。

上述分析师直言，用优质地块来拉动市场信心，优质地块的入市也为将来成交量提供了保障。不过随着市场上滞销盘的增多，库存压力会越来越大，北京新房市场还是要靠80%来决定走向。此外，可以看到“冷热不均”是由上至下的，土拍市场同样分明。

就在6月1日竞价现场，石景山衙门口713地块便出现遇冷。据了解，该地块是四宗地中开发难度最大的一宗，F1住宅混合公建用地，接近2.4万平方米的公建配套，也因此不受房企所青睐，最终由深耕石景山的中海以28.3亿元完成了“托底”。

编辑丨杨博

图片丨北京商报、北京市规自委官网